Investigação e gestão de passivos ambientais
Avaliação de terrenos, plantas industriais e ativos antes da compra, da venda, do financiamento ou da regularização: o que existe no solo e na água subterrânea, e o que isso muda na decisão.
- Registro
- 44 ARTs de investigação de passivo
- Etapas
- Avaliação preliminar · investigação confirmatória
- Meios
- Solo · águas subterrâneas
ARTs registradas no CREA-MG em nome do engenheiro responsável, 2009–2026.
O problema
O passivo é comprado junto com o imóvel.
Uso industrial antigo, tanque enterrado, aterro, oficina na vizinhança: contaminação de solo e de água subterrânea não aparece na matrícula. Descoberta depois da assinatura, vira custo de remediação, restrição de uso e obra parada, por conta de quem comprou.
Há também o passivo regulatório: licença vencida, condicionante descumprida, intervenção sem autorização, outorga irregular. São riscos de natureza diferente, que pedem leituras diferentes. Separamos as duas coisas e dizemos o que cada uma significa para o negócio.
Para quem
- Incorporadoras, loteadoras e construtoras com terreno em análise
- Indústrias em venda, desmobilização ou regularização de unidade
- Fundos e investidores na aquisição de ativos industriais e logísticos
- Empreendimentos cujo financiamento exige avaliação ambiental do terreno
Abaixo da superfície
Investigar é formular hipóteses e testá-las.
Um corte esquemático de terreno, na ordem em que a investigação anda: do que se vê ao que precisa ser medido.
Superfície
O que se vê hoje: uso atual, edificações, piso, vizinhança.
Histórico
O que a área já foi: usos anteriores, por documentos e imagens de época.
Fontes potenciais
Onde algo pode ter ocorrido: tanque, oficina, depósito. É avaliação preliminar, sem intervenção no terreno.
Modelo conceitual
A hipótese: fonte, caminho pelo solo e pela água subterrânea, e quem pode ser atingido.
Pontos de investigação
Sondagens e poços locados para testar a hipótese, a montante e a jusante.
Resultados
Laudos de solo e de água comparados com os valores orientadores.
Modelo atualizado
A hipótese confirmada, descartada ou a detalhar: é o que sustenta a decisão.
Modelo conceitualCorte esquemático para demonstração, sem dados de área real. A zona hachurada é hipótese a testar, não contaminação constatada: só o resultado de laboratório confirma ou descarta.
Evidência
Onde atuamos em cada etapa, e com que lastro.
As etapas seguem a sequência do gerenciamento de áreas contaminadas. O que é escritório e vistoria, a H·MARIZ executa. O que exige sondagem e laboratório é contratado para o caso e coordenado por nós.
Etapas da investigação de passivo ambiental
01
Avaliação preliminar
Histórico de uso, documentos, imagens de época, vistoria e entrevistas. Sem intervenção no terreno.
Execução direta
ART registrada · entrega H·MARIZ em 2026
02
Investigação confirmatória
Amostragem de solo e de água subterrânea nos pontos indicados pelo modelo conceitual; comparação com valores orientadores.
Coordenação de sondagem e laboratório
ART registrada, inclusive em águas subterrâneas
03
Etapas seguintes
Investigação detalhada, avaliação de risco e plano de intervenção, quando a contaminação se confirma.
Estratégia e coordenação de especialistas
Definição do caminho e coordenação das empresas especializadas
04
Reabilitação para o uso
Estratégia junto ao órgão ambiental até a área poder ser usada para o fim pretendido.
Estratégia e coordenação de especialistas
ART com conclusão de área reabilitada para o uso declarado
- Produto técnico
- Relatório de avaliação preliminar de passivos ambientais
- Natureza
- Triagem documental e cartográfica, sem sondagem
- Aplicação
- Terreno destinado a empreendimento residencial
- Método e bases
- Histórico e documentos do imóvel; relevo, hidrografia e microbacias em ambiente SIG; modelo conceitual fonte–via–receptor
- Resultado entregue
- Matriz de fontes potenciais do entorno e conclusão técnica sobre a necessidade de investigação confirmatória
- Origem
- Trabalho entregue pela H·MARIZ em 2026, com ART
- Anonimização
- Cliente, endereço, vizinhos e conclusão não são divulgados
Colunas da matriz de fontes potenciais
- Fonte potencial
- Distância ao terreno
- Atividade
- Contaminantes de interesse
- Evidência observada
- Barreira topográfica
- Conectividade hidráulica
- Risco residual
Escopo e entregáveis
Da avaliação preliminar à decisão sobre o ativo.
O escopo cresce só se o achado pedir: a avaliação preliminar decide se a confirmatória é necessária.
Avaliação preliminar
Levantamento histórico e documental, vistoria e entrevistas, conforme a ABNT NBR 15515.
Entregável
Relatório com as áreas com potencial de contaminação e o modelo conceitual inicial.
Leitura do entorno
Fontes potenciais vizinhas, relevo, drenagem e sentido provável de escoamento.
Entregável
Matriz de fontes potenciais, com distância, atividade, contaminantes de interesse e conectividade.
Investigação confirmatória
Plano de amostragem, sondagens e análises em laboratório acreditado, contratados para o caso e coordenados pela H·MARIZ.
Entregável
Relatório com resultados de solo e água subterrânea e conclusão sobre a existência de contaminação.
Quando a contaminação se confirma
Definição das etapas seguintes e coordenação das empresas especializadas em investigação detalhada, avaliação de risco e intervenção.
Entregável
Plano de ação, com etapas, responsáveis e interlocução com o órgão ambiental.
Passivos regulatórios
Licenças, condicionantes, outorgas, autos de infração e obrigações pendentes do ativo.
Entregável
Quadro de pendências, com gravidade e caminho de regularização.
Due diligence ambiental
Leitura integrada para transações: contaminação, pendências regulatórias e restrições territoriais.
Entregável
Relatório para decisão: o que impede, o que exige condição e o que só pede acompanhamento.
Como o trabalho é estruturado
Como uma área é investigada.
01
Entender
O negócio em jogo, o uso pretendido e o que se sabe do histórico do imóvel.
02
Estruturar
Modelo conceitual: onde pode haver fonte, por onde o contaminante andaria e quem ele alcançaria.
03
Executar
Avaliação preliminar e, se indicada, investigação confirmatória com sondagem e laboratório.
04
Gerir
O achado convertido em decisão: seguir, negociar, investigar mais ou regularizar.
Experiência comprovada
Passivo avaliado antes da assinatura.
- ART · responsável técnico
44 ARTs de investigação de passivo ambiental: avaliações preliminares e investigações confirmatórias, incluindo águas subterrâneas, em áreas imobiliárias, industriais e logísticas.
- ART · responsável técnico
Em uma delas, a conclusão técnica foi de área reabilitada para o uso declarado.
- H·MARIZ · 2026
Avaliação preliminar de terreno destinado a empreendimento residencial, entregue em 2026, com leitura cartográfica de relevo, hidrografia e microbacias.
A experiência de 2009 a 2023 é do engenheiro responsável e está registrada em ART no CREA-MG; os trabalhos de 2026 foram contratados pela H·MARIZ. Contratantes omitidos. Relação de ARTs disponível mediante solicitação.
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Henrique Marizhenrique@hmariz.comWhatsApp (31) 99791-8003Belo Horizonte, Minas Gerais